【課程背景】

隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵，尤其是在限售、限價等一系列調控政策的影響下，房地產企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小。因此房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運營風險，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個趨勢。但隨著房地產企業(yè)合作項目越來越多，合作開發(fā)項目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導致后續(xù)過程管控困難，由于對合作項目缺少一套體系化的管控標準，對于合作項目如何管很多人并不清晰，導致合作項目管控目標出現(xiàn)了嚴重偏差。因此，本課程將從“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”三方面解析合作項目應該如何管，以期為房企合作項目參與者提供有價值的實戰(zhàn)參考。

【課程收益】

1、深入了解合作項目各種模式及其相應法律風險、稅務籌劃；

2、深入了解合作協(xié)議談判要點；

3、掌握合作管理思路及各階段管控要求；

【課程大綱】

一、選好合作模式

1、公司合作背景及標桿房企合作項目現(xiàn)狀

2、合作項目定義：共同投資，共享利潤、共擔風險

3、合作項目分類

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

? 不同合作模式及相關法律風險（盡職調查）

? 不同合作模式的稅務籌劃

3.2以操盤方式分：不操盤、獨立操盤、聯(lián)合操盤及優(yōu)缺點

4、小結：何種是最優(yōu)的合作模式？（風險、稅籌等方面）

二、談好合作協(xié)議

1、優(yōu)先合作伙伴：協(xié)議談判的對象

1.1合作原則（BGY三不原則、WK合作原則）

1.2合作伙伴（國企or民企、利潤or規(guī)模、大or小）

2、管控能級：三權

1.1摘牌權（摘牌方和非摘牌方的考慮）

1.2并表權（為何并表、如何并表、并表的風險）

1.3條線分工及股權（股權占比設置、優(yōu)選哪個業(yè)務條線、條線如何搭配）

3、公司治理：三會

2.1股東會

2.2董事會

2.3監(jiān)事會

2.4一票否決權：利與弊及應對

3、財務管理：三費

3.1財務費（資金占用、融資方式及成本等）

3.2管理費（日常管理費、人工工資）

3.3營銷費（按實列支、包干）

4、共享共擔：三機制

4.1 僵局處理機制（2家還是3家以上合作方）

4.2 違約機制

4.3 利潤分配及退出機制

5、小結：格式合同應用、協(xié)議簽訂效率or質量

【案例分析】小股操盤協(xié)議要點

三、管好開發(fā)過程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司視角管理合作項目

1.2管控思路

? 有據(jù)：合作協(xié)議、股東、董事會決議

? 有理：制度、權責、流程

? 有序：思路清晰

2、開發(fā)過程管理

2.1早交底

2.2定目標

2.3派人員

2.4明激勵

2.5管過程

2.6做考核

2.7善復盤

【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱

【案例分析】常見問題及解決方案探討

四、總結

1、 課程收益

2、如何應用：根據(jù)自身企業(yè)定位

【案例分析】中小房企合作項目管理困局及破解之道