【課程大綱】

第一部分 鳥瞰成本

1. 房地產開發全過程成本構成

1.1 一級費項的構成：直接費（開發成本）、間接費

1.2 二級費項的構成：土地費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、環境工程費、工程相關費、配套設施費、不可預見費

? 案例：龍湖地產目標成本費項劃分

2. 成本在財務指標中的作用與影響

2.1. 利潤表

2.2. 凈利與毛利

2.3. 毛利與贈送率的關系

第二部分  成本管理的階段劃分

1. 可研階段成本管理（拿地階段）

1.1. 產品定位和建造標準；

1.2. 項目規劃指標；

1.3. 當地行政收費情況和壟斷行業情況；

1.4. 土地現狀及周邊地塊情況；

1.5. 預期利潤目標

2. 概念設計階段成本控制(即項目產品定位階段的成本控制)；

2.1. 地塊中的多方案土方平衡測算

2.2. 總圖標高、地下室布局、戶型設置、贈送面積、地庫形式、地庫層數及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對成本的影響；

2.3. 控制車位配比及地上地下車位比，用足規劃設計條件的地上車位配比；

2.4. 結合建筑總高度進行合理規劃建筑層數

3. 方案設計階段成本控制(即項目啟動會階段的成本控制)；

3.1. 復核規劃指標中實際建筑面積及指標間的邏輯關系；

3.2. 與項目研發、銷售、發展、工程、客服、物業確定項目建造標準；

3.3. 啟動版目標成本與投委會版成本差異及原因分析；

3.4. 關鍵成本項及風險項管控措施；

3.5. 對地上可售比、贈送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進行成本優化。

4. 擴初設計階段成本控制；

4.1. 外立面材質和用量，線條的規格和用量；

4.2. 提供幾種基礎方案進行成本測算選型。

5. 施工圖設計階段成本控制；

5.1. 鋼筋含量、混凝土含量；

5.2. 墻地比、窗地比、外墻各種材質比例設計限額；

5.3. 保溫材質、厚度設計限額。

? 案例：地庫成本優化案例

? 案例：龍湖地產限額指標

6. 工程實施階段成本控制

6.1. 招標管理及成本控制

? 案例：如何避免工程清單計價模式下的不平衡報價

? 案例：集中采購帶來的成本降低

6.2. 主要分包二次深化設計階段成本控制；

6.3. 簽證、變更、洽商階段的成本控制。

7. 案例分享（90分鐘）

? 龍湖杭州香醍溪岸項目高層外立面裝飾成本優化

? 龍湖成都悠山郡成本優化案例分享

第三部分  如何編制目標成本

1.費項構成及分級

2.費項劃分原則

3.成本分攤原則

4.目標成本編制的關鍵控制點

5.面積指標口徑的統一

6.配置標準的選擇

7.目標成本編制案例分享

8.項目啟動會——成本篇

? 案例：龍湖地產目標成本實例講解

第四部分  目標成本的管理

1. 目標成本管理責任界定

2. 目標成本管理階段劃分

3. 目標成本成果提交時間

4. 目標成本調整依據

5. 公共配套目標成本

6. 目標成本管控級層級

7. 成本系統中預警措施

8. 動態成本管理

9. 目標成本動態回顧時點

10. 成本指標庫及項目后評估

? 案例：龍湖地產目標成本管理的層級劃分及關鍵控制點

第五部分  標桿企業成本對比分析

? 案例分享：中海PK龍湖成本分析案例